AVUKAT ELİF AKGÖL YAZDI YENİDEN KİRALAMA ŞARTLARI NELERDİR.

YENİDEN KİRALAMA YASAĞI VE ŞARTLARI NELERDİR.

A)YENİDEN KİRALAMA YASAĞI MEVZUATTAKİ YERİ: Yeniden kiralama yasağı şartları ve tazminatına ilişkin hususlar hem kiracı hem de kiraya veren açısından oldukça öneme sahiptir.Dolayısıyla bu yazımızdaolabildiğince vatandaşın da anlayabileceği şekilde bu konu ile ilgili önemli noktalar üzerinde genelbilgi vermeyi amaçlıyoruz.Yazmış olduğumuz bumakale size konu ile genel bir fikir verecek olsa da hukuki danışmanlık mahiyetinde değildir; dolayısıyla detaylı bilgi ve hukuken yol haritanızı çizebilmeniz için bir avukattan hukuki yardım almanız gerekmektedir. Kiracıyı koruyan bir hüküm olarak yeniden kiralama yasağı, kiralayandan doğan sebeplerden ötürü tahliye edilen kiracının, kiralananın boşaltılmasından itibaren üç yıllık süre boyunca haklı sebepolmaksızın, kiralananın kendisi dışında bir üçüncü kişiye kiralanması halinde son kira yılında ödediği kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilmesine imkan tanır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 355'tekapsamlı bir şekilde yerini alan yeniden kiralama yasağına ilişkin hüküm şu şekildedir: *Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. *Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. * Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. TBK madde 355/1'de yer alan kiraya verenin gereksinim amacıyla kiralananı boşalttıktan sonra haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağına ilişkin kati hükümde yer alan "haklı bir sebep olmaksızın" ibaresi tamamen geniş yorumlanmaya müsaittir.Bu durumda hem kiracınınhem de kiraya verenin kafasını karıştırabilmektedir. Şöyle ki; kanun maddesinde yer alan " haklı sebep " kavramı geniş yorumlanmaya müsait olması sebebiyle mevcut uyuşmazlık durumunda, haklı sebebin mevcut olup olmadığı, hâkim tarafından, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak değerlendirilecektir. Somut olayda haklı sebebin varlığı kabul edildiği takdirde, kiraya veren üç yıl geçmeden de kiralananı başkalarına kiraya verebilecektir. TBK madde 355/2'de de aynı şekilde "haklı sebep" kavramı üzerinde durulmuştur.Fıkraya göre, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacaktır. Eski kiracının öncelik hakkı bulunduğu bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerektiği; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmazın üç yıl geçmeden başkasına kiralanamayacağı belirtilmektedir. TBK madde 355/3'te ise, bahsi geçen hükümlere aykırı davranan kiraya verenlerin, eski kiracıya bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü oldukları belirtilmektedir. B)YENİDEN KİRALAMA YASAĞI ŞARTLARI: 1-)Yeniden kiralama yasağının söz konusu olabilmesi için, konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmesinin4 belirli nedenlerle sona erdirilmesi5 ve kiracının, kiralanandan tahliyeye zorlanarak, kiralananın boşaltılmasının sağlanması gereklidir6 Belirli nedenlerlerden kasıt Türk Borçlar Kanunu ilgili maddeleri ile lgili fıkralarında açıkça belirtildiği üzere "gereksinim " ve "yeniden inşa ile imar" sebepleridir. Anlaşılacağı üzere, konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmesinin her sona erme nedeni yeniden kiralama yasağına neden olmaz. 2-)Bu sona erme nedenlerinden olan kiralananın esaslı onarımının yapılmaması halinde kiraya verme zorunluluğu, kiralananın eski ve yeni haline göre iki şekilde görülür. Bunlardan birinci hal, esaslı onarım yapılmayan kiralanan eski hali ile üç yıl süreyle eski kiracı dışında başkasına kiraya verilememesidir . İkinci hal ise, kiralananın esaslı onarım sonrasında, eski kiracının öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, üç yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiralanamamasıdır. *Yeniden kiralama yasağı kapsamı içerisinde olan durumlarve şartlar kadar; yeniden kiralama yasağı kapsamı içerisinde olmayan durumlar da oldukça önemlidir. Bu durumları kısaca izah edecek olacaksak;kiralanan üzerinde intifa hakkı tesisi yeniden kiralama yasağının dışında olduğu gibigereksinim nedeniyle boşaltılan kiralananın, üçüncü bir kişiye satılması veya ücretsiz kullanılması hallerinin de yeniden kiralama yasağının dışında olduğu söylenebilir. *Önemle belirtmekte yarar vardır ki; kiraya verenin sadece sözlü olarak ihtiyaç nedeni ile tahliye talep etmesi ve hatta ihtarname göndermiş olması dahi tazminata hak kazanmak için yeterli sayılmamakta, tahliyeye zorlama şartının ancak mahkeme kararının icraya konması ile sağlanmış olacağı kabul edilmektedir. Hülasa bu doğrultudakiracının kiraya verenden TBK m. 355/3 çerçevesinde tazminat talep edebilmesi için “tahliye kararının verilmesi ve cebri icra yoluyla tahliyenin gerçekleşmesi” zorunlu unsurdur.Şöyle ki; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/6530 K. 2015/10458 T. 26.11.2015) işbu kararda da HERHANGİ BİR MAHKEME KARARI VE İCRA İŞLEMİ OLMADAN TAŞINMAZI KENDİ RIZASIYLA TAHLİYE EDEN KİRACININMADDİ TAZMİNAT İSTEYEMEYECEĞİ AŞİKARDIR.

Av. ELİF AKGÖL